Ullakkovarkaat

(Julkaistu Kauppalehdessä 29.2.2000)

TALLINNAN VANHAN KAUPUNGIN
KATTOJEN ALLA MUHII KRIISI

Ullakkorakentamiset ja omin luvin tehdyt laajennukset aiheuttavat sekaannusta
KL TALLINNA
Virossa pitäisi kahden vuoden kuluessa viedä talot ja asunnot maan kanssa kiinteistörekisteriin, jotta ns. omaisuusreformi saataisiin loppuunsa. Mikäli asunnot eivät ole vuoden 2001 lopulla kiinteistörekisterissä, niitä ei ole oikeutta myydä, ostaa eikä pantata. Pelkästään Tallinnan vanhassa kaupungissa puolet taloista ovat sellaisia, etteivät ne kelpaa suoraan kiinteistörekisteriin.
Keskikaupungin hallituksen asiantuntija Katrin Pent yhdistää työkseen vanhan kaupungin ja keskustan talojen todellisia rakennustietoja omistussuhteisiin. Hän sanoo suurimman osan vaikeuksista olevan luonteeltaan teknisiä, joista ei ole odotettavissa omistuskiistaa. Sen sijaan hurjaksi riehaantuneen ullakkorakentamisen seuraukset alkavat näkyä vasta nyt.
”Ongelmia tulee omin luvin tehdyistä laajennuksista. Olemme ryhtyneet merkitsemään niitä yhteisomistukseen”, hän sanoo.
Osassa taloissa on ullakojen rakentamisen seurauksena yliomistusta, mikä on purettava ennen kiinteistörekisteriin vientiä. Kun omin luvin tehtyjä laajennuksia merkitään yhteisomistukseen, talojen sisällä on odotettavissa riitoja ja oikeusjuttuja.
Suuri
puhallus
Vanhan kaupungin ullakot ovat aina olleet haluttuja. Heti itsenäisyyden alussa Tallinnan kaupungin rakennusvirasto myönsi ullakon rakennuslupia asukkailta lupaa kysymättä. Yhteistä omaisuutta siirtyi yksityiseen taskuun aina siihen saakka, kunnes ensimmäiset asunnot yksityistettiin. Tuolloinkin rakennusvirasto jakeli leväperäisesti ullakoiden rakennuslupia niin, että vain yhden omistajan suostumus riitti. Kiinteistövälittäjät suorastaan mainostivat yläkerroksen asuntoja laajennusmahdollisuudella ullakolle. Taloyhdistyksiä ei ollut ja asukkailta puuttuivat kaikki mahdollisuudet puolustautua ”ullakkovarkaita” vastaan. Usein nämä esiintyivät hyväntekijöinä kuten katonkorjaajina.
Ullakkovarkauksien kausi loppui vasta, kun rakennusvirasto alkoi pari vuotta sitten vaatia kaikkien asunnon omistajien suostumusta ullakon rakentamiselle. ”Teimme sen, kun huomasimme, miten paljon asukkaat vastustivat ja minkälaisia ongelmia siitä seurasi”, kaupunkisuunniteluosaston apulaisjohtaja Märt Ilus sanoo.
Edelleenkään rakennusvirastolla ei ole lain velvoitetta tarkistaa kaikkien asukkaiden suostumusta ullakon rakentamiseen. Se tekee sen vain ”hyvyyttään”.
Omistusoikeuden
suoja olematon
Virossa talot eivät ole asunto-osakeyhtiöitä kuten Suomessa vaan talon omistavat asuntojen omistajat suhteellisesti. Prosentit lasketaan heidän asuntojensa pinta-alan suhteesta koko talon asumispinta-alaan. Koska asunnot ovat vielä irtainta omaisuutta, niiden omistusoikeutta valvotaan rakennusrekisterissä (hooneregister). Se on neuvostoaikainen virasto, joka perinteisesti piti kirjaa rakennuksissa tapahtuneista teknisistä muutoksista.
Jos se onkin onnistunut teknisten muutosten kirjauksissa, omistusoikeudesta se ei ole ymmärtänyt mitään. Johtaja Lidia Mölder sanoutuukin avoimesti irti omistusoikeuden valvomisesta:
”Me emme valvo omistusoikeutta, sillä omaisuudet ovat kiinteistörekisterissä”, hän sanoo. (Kiinteistörekisteri on toistaiseksi lähes tyhjä, toim. huom.)
Rakennusrekisterissä on taloja, joissa on omistusta 114, 120 ja jopa 200 prosenttia. 200-prosentin talot ovat sellaisia, joissa on sekä liike- että asuinhuoneistoja. Ongelman ratkaissee valmisteilla oleva laki, jossa huoneistotyypit erotellaan toisistaan. Kukaan ei osaa sanoa, onko prosessi osapuolille kivuton.
Muissa taloissa yliomistus on kasvanut ns. käyttöluvan avulla. Kun ullakoille ilmestyy uusia huoneistoja, rakennusvirasto antaa niille käyttöluvan. Rakennusrekisteri puolestaan merkitsee käyttöluvan perusteella omistusoikeutta luvan haltijalle, jolloin omistus nousee yli sadan prosentin. Ullakon valtaukset olivat siten käytännössä riskittömiä.
Valtaukset
laillistetaan
Tallinnassa asuntojen kiinteistörekisteriin vientiä valvova omaisuusreformivirasto pitää yliomistusta marginaalisena ongelmana. Osastonjohtaja Enno Selirand arvioi sellaisia taloja olevan vanhassakaupungissa ja keskustassa korkeintaan sata.
”Meillä ei ole kokonaiskuvaa tilanteesta. Se muotuotuu seuraavan kolmen vuoden kuluessa”, hän sanoo.
Tallinnassa on 150 000 kohdetta, jotka pitää viedä kiinteistörekisteriin. Tähän mennessä sinne on viety vasta 6000 kiinteistöä. Ne ovat pääsääntöisesti yhden omistajan taloja eli ns. palautettua omaisuutta. Omaisuusreformivirastolla on 96 prosenttia työstään tekemättä.
Ullakon valtausten seurauksena syntyneen yliomistuksen purkaminen vanhassa kaupungissa tuo tuskia, sen Selirand myöntää. Asukkaiden täytyy notaarin luona vahvistaa omistussuhteiden muutos. Jos yksikin kieltäytyy, talon vienti kiinteistörekisteriin on mahdoton.
”Virossa ei ole kuolemattomia ihmisiä. Joskus tulee järkevä perijä, joka kirjoittaa nimensä alle”, hän sanoo.
Selirand ei halua puhua ullakkovarkausten laillistamisesta, vaikka asukkaat joutuvat pakkotilanteen eteen. Jolleivat he suostu vähentämään omistustaan ullakonvaltaajan hyväksi, koko talo on myyntikelvoton.
”Kun asunnot yksityistettiin, kaikki saivat ne ilmaiseksi. Ullakon rakentajat ovat sijoittaneet omia rahojaan taloon”, hän perustelee.
Ensin sopimus,
sitten rakentaminen
Virossa on syntynyt taloyhdistysten suojaksi kattojärjestö, Eesti Korteriühistute Liit. Yhdistyksen juristi Urmas Mardi sanoo ullakoiden rakentamisen sääntöjen selkiytyneen. Hänen neuvonsa on, että asukkaat ja rakentaja tekevät jo etukäteen notaarin luona sopimuksen omistussuhteiden muutoksesta ja rakentajan velvollisuuksista.
”Virossa vaaditaan asukkaiden sadan prosentin hyväksyntää omaisuuden myyntiä koskeville päätöksille. Yksimielisyys kannattaa saavuttaa ennen kuin rakentamiseen ryhdytään”, hän sanoo.
LEENA HIETANEN
Kolumni:
YKSITYISTÄMINEN
JA YHTIÖITTÄMINEN
Asuntojen kiinteistörekisteriin vienti paljastaa puutteita, jotka olisi pitänyt miettiä ennen kuin asuntoja alettiin yksityistää. Rakennusrekisterin epäonnistuminen omistusoikeuden valvonnassa on suoraan seurausta siitä, että talot jätettiin yhtiöittämättä ennen kuin niitä alettiin yksityistää. Syntyneessä sekavassa tilanteessa informaatiota omaavat ihmiset pystyivät käyttämään tilaisuutta hyväkseen. Post-kommunistisessa maailmassa on jo herännyt epäily, että koko yksityistäminen järjesteltiin tarkoituksella niin, että se teki mahdollisimman helpoksi yhteisen omaisuuden omaan taskuun pistämisen. Virossa ei ole tältä vältytty kuten ei koko Itä-Euroopassakaan.
Virossa ei kukaan todellisuudessa usko, että kiinteistörekisteri on euro-kunnossa vuoden 2002 alussa. Talojen yhteydessä oleva maa yksityistetään yksityistämisarvopapereilla. Viron hallitus haluaa niistä eroon kesällä 2002, silllä EU-kelpoisessa maassa sellaisia ei tunneta.
Asuntojen yksityistämisen taustalla on Virossa suuri määrä katkeruutta. Asunnot yksityistettiin työvuosista jaetuilla yksityistämisarvopapereilla. Kaikkein katkerimpia ovat ne, jotka asuivat palautetuissa taloissa. He jäivät kokonaan ilman oikeutta asuntoonsa. Viron valtio ei myöskään korvannut heille mitenkään menetystä. Nyt he riemuitsevat tilanteesta, missä 96 prosenttia Tallinnan asunnoista uhkaa jäädä arvottomaksi.
LEENA HIETANEN
KUVAT: ANDRES TEISS
KUVATEKSTIT:
Vanhan kaupungin ullakoita ennätti siirtyä massiivisesti yksityisiin taskuihin ennen kuin asukkaat kykenivät puolustamaan omaisuuttaan.
Rakennusrekisterin johtaja Lidia Mölder sanoutuu irti omistusoikeuden valvonnasta.
Juristi Urmas Mardi korostaa juridisten sopimusten teon tärkeyttä ennen ullakoiden rakentamisen aloittamista.
Karu 18- talossa on omistusta 114 prosenttia.